万达的轻资产运营战略

当住宅地产高利润的黄金十年一去不复返，“以售养租”的重资产发展模式难以为继时，以万达、红星、大悦城为首的国内商业地产企业开始凭借自身多年的项目操盘经验和人才储备，采用轻资产模式大举扩张。

轻资产模式由麦肯锡咨询公司首先提出，具体定义为：在资源有限的形势下，以智力资本的运营为基础，杠杆利用各种资源，从而实现以最低的投入得到最大化的商业运营模式价值的战略管理。在轻资产模式中，企业主要依靠自身的核心价值进行发展，而不是核心业务发展。

而商业地产轻资产模式发源于美国房地产企业，主要指分工专业、资产轻型化，房地产开发从投资到开发、规划、设计、建筑、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司分别完成，其资金更多的来源是社会大众，只有15%左右是银行资金。

近年来，我国商业综合体布局广泛，扩张速度迅猛，预计，未来三至五年间，国内大型开发企业将开发超过100个综合体项目。

图表：2015-2017年我国商业综合体行业市场规模

数据来源：中研普华

从现阶段的商业地产领域来看，跑马圈地时代已经过去，行业间的竞争进入深水区。当土地升值速度高于资金成本时，房地产企业有动力去寻求储备土地，以至于土地储备在某段时期成为衡量房地产企业价值的主要标准。然而，当下属于后土地红利时代，房价上升速度受到抑制，持有资产本身的回报率低并且不足以弥补持有期资金成本时，房地产企业转型已成必然。商业地产“轻资产”化的开发模式在此背景下应运而生。

从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面来看，国内商业地产领域目前已经形成了三种主流的轻资产运行模式：

以运营商为核心：投资机构作为财务投资的类资管模式，典型如万达商业地产拟实施的轻资产模式。

以投资机构为核心：运营机构作为受托管理人的基金模式，如西蒙、铁狮门模式。

集运营与投资为一体：运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。

万达

商业模式的演变

依靠房地产起家的万达，走的是住宅地产和商业地产相结合的模式。每一座万达广场都会带有部分的住宅楼，早期的时候，万达住宅项目的收入，就可以收回整个房产项目的成本，几乎相当于达集团净赚一个万达广场。收回的资金再用于下一个项目的开发，如此循环往复，一座座万达广场开始拔地而起。

正是依靠这样的商业模式，万达集团在早期得以迅速扩张，万达广场开始遍布各个大中型城市，并且每年还会为万达集团带来可观的租金收入。同时，由于前期房地产行业的上升空间很大，万达集团的商业地产项目迅速升值，公司的估值自然也跟着水涨船高，资产不断攀升，这就使得万达集团的负债率一直处于一个非常安全的状态。

然而，随着房地产行业的发展增速下降，以及国家对房地产管控的加强，房地产行业将逐步进入一个平稳的发展，过去高速发展的模式已经不复存在。如果万达集团继续在房地产行业发展，不仅收益难以达到预期，并且收回投资成本的时间会很长，大量的资金被套，对于万达集团来说，显然不划算。

2018年万达集团四大业务板块中，房地产业务的营收达到了500多亿元，可以预见的是，未来这一业务的营收还会不断地下降。而万达在文化产业的营收达到了692亿元，甚至超越了商管业务的营收，第一次成为万达集团营收最高的业务板块。

在万达集团召开的2018年年终总结大会上，万达集团董事长王建林就曾表示，未来万达要将房地产业务彻底剥离，成为一家纯粹的商管企业。并且未来的业务重心，将会向文化业务板块转移，做一个轻资产运营的房地产企业。

万达

轻资产战略

轻资产运营模式的实质性内涵是以核心价值为驱动的资本运营战略。通俗地说，就是将产品制造和零售的业务分包出去，而企业自身则集中精力于设计开发和市场推广等业务。

万达轻资产战略的操作，主要分为以下四个方面：

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建立轻资产投资标准模块

轻资产模式的考核目标主要看成本和租金。万达建立一整套轻资产投资标准模块，分为ABCD四个版本的轻资产成本标准以及由商业管理公司及商业地产研究部建设的租金标准，根据两个标准综合评定项目投资可行性。

商业管理实现信息化

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万达作为中国最大的商业地产开发公司，意识到信息化管理的重要性，提出了全面信息化管控的需求，携手全球最大的专业房地产软件提供商竞优软件通过建立信息化的管理平台，使用信息化管理系统来帮助集团商管的相关部门及各地区公司的管理层达到对招商、运营全过程的管理，开启万达商业地产全面信息化管控之路。

万达使用竞优的商业运营管理系统、成本管理系统、招采管理系统、全面预算管理系统、营销费用管理系统、营销策划系统、移动售楼系统、物业管理系统、总包交钥匙系统等信息化软件为万达全国已建在建的300多个万达广场提供高效项目运营管控平台，实现品牌资源、招商运营、租金收费等统一管控，同时对成本、招采、费用等进行无缝管理。形成一体化管控平台，实现万达广场全国复制的目标，助力发展为智慧商业平台。

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工程管理重大改革

万达推出交钥匙工程，和长期合作的中建系统四家公司共同制定出不同地区四个版本的万达广场工程造价标准。万达按照标准给施工单位费用，施工单位按照标准进行建造，按时实施交钥匙工程，万达只需要监督工程质量，不用再自己招分包单位。

建立轻资产融资渠道

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分为两个部分，一是进行外部管理，像基金、保险等投资机构，现在已签订有约束力的项目25个，如果万达需要，很快就可以签百个以上项目。二是建立内部融资渠道，万达成立了自己的电子商务公司，收购了快钱支付公司，这两家公司都在做全新的理财产品。

文末：

需要说明的是，万达集团向轻资产转型，并不意味着公司完全摒弃了重资产，而是根据自身情况做出的调节。同时，并不是所有企业都适合轻资产运营模式，实施轻资产运营的重要前提是企业自身在市场经济中具有较高的品牌影响力和品牌价值，关键是企业内部管理层拥有优秀的运营能力。

无论是重资产抑或轻资产运营，是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题，甚至轻重之间的转换也只是企业发展的暂时之需。

在互联网技术的快速进步助推经济虚拟化的时代大背景下，财富观与企业理念也在与时俱进，资产的内涵与外延也在不断发展变化，而服务于企业的可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。

竞优软件专注地产信息化30多年，为房地产及商业地产提供信息化全面解决方案，产品覆盖计划管控、项目管理、营销管理、商业运营、物业管理等，现有包括万达集团、龙湖地产、中海地产、华夏幸福、新城控股在内的6000多家企业成功应用。